在直接和房东签买卖合同时，需要注意以下几点：

1.仔细阅读合同内容，确保条款清晰明了、合法合规；

2.核对房屋权证资料，确保产权清晰、无争议；

3.微信或现金付款须注意凭证、发票等，防范风险；

4.如涉及中介，需确认中介方身份信息、服务内容和费用；

5.只有房东能够签署合法有效的房屋买卖合同，需核实房东身份证明及完整权证资料。